拍卖房屋买卖不破租赁适用吗？

拍卖房屋买卖不破租赁适用吗
  
  拍卖房屋买卖不破租赁是不适用的，如果拍卖房屋还存在租赁关系，那么会使被拍卖的房屋收益上受损，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
  
  比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
  
  买卖不破租赁原则的适用须具备三个条件：其一，原房屋租赁合同仍然有效;其二，租赁物已交付于承租人;其三，出租人将租赁物所有权 让与第三人。特别是租赁物必须以交付承租人使用，作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其合同 权利。
  
  二、买卖不破租赁的例外有哪些?
  
  根据法律的规定，在下列情况下对买卖不破租赁原因有所限制：
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
  
  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  4、破产财产处理过程中的限制适用
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  综上所述，对于拍卖房屋买卖不破租赁是不适用的，但是承租人也有权利申请加入拍卖房屋的活动当中，而且也会对承租人受到的损失进行赔偿，房屋在拍卖过程中还存在租赁关系的，一般会先和承租人解除租赁合同。
  
  

·小产权房能贷款吗,小产权房可以贷款吗
      生活中，有的人看到他人私下进行小产权房的买卖，于是就想，既然小产权房都能买卖了，那么肯定也能办理抵押贷款。那么从法律角度分析，小产权房能贷款吗？可能很多人对此都不是很清楚，希望对你......

·二手房产权过户的条件 (一)登记要件：
      二手房产权过户的条件(一)登记要件：1、房屋所有权转移登记申请书(原件留存);2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);3、房屋所有权证书(原件留存);4、赠与合同(原件留存);5、契税......

·签订房产合同后不想买了怎么办
      签订房产合同后，意味着在开发商与购房者之间已经建立了房屋买卖关系。而此时，可能购房者因为一些原因又后悔不想购买该房产了，那么遇到这种情况的，通常应该怎么办呢？若你不是很清楚的话，请......

·公租房财产分配协议是否有效
      公租房财产分配协议是否有效?公租房财产分配协议是无效的，因为公租房是公有财产,不是个人财产，当事人无权分割公租房。财产分配协议有以下情形都是无效的：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立协议......

·一、签订房屋买卖合同？
      一、签订房屋买卖合同有哪些注意事项商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。(一)订购金陷阱有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交......

·购房合同签完买方毁约定金怎么处理
      购房合同签完买方毁约定金怎么处理?购房合同签完买方毁约的定金不予退回，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收......

·房产评估收费标准是什么？
      房产评估收费标准是什么二手房交易的买卖双方在进行买卖之前，卖方会想要了解自己的房屋大概值什么价，而作为买方就会想知道自己花的钱买了此房屋到底值不值，所以一般情况下，双方会做房产评......

·一、在我国离婚房子能给孩子吗？
      一、在我国离婚房子能给孩子吗夫妻婚后所买房产属于夫妻共同财产，离婚时，双方有平等的处理权。夫妻共同房产与孩子无关，如果夫妻双方均同意，可以将房子赠与孩子。但值得注意的是，夫妻......