现今社会,很多商品房都是事先进行预售的,而非现房。而购房者在
现今社会,很多商品房都是事先进行预售的,而非现房。而购房者在与开发商签订购房合同后,就等着开发商如期交付房屋。而购房者对于开发商的交付行为,此时要怎么认定开发商已交付房屋呢?如果并非如期交付,而是开发商延期交房怎么处理呢?我们一起在下文中进行具体了解吧。
一、开发商已交付房屋该怎么认定
对于房屋的交付,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”故原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
二、开发商延期交房怎么处理
(一)买受人的合同解除权出卖人延期交房,属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定,当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。出卖人延期交房的,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。(二)出卖人支付违约金或者赔偿损失。按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定该解释虽然只适用于商品房买卖合同纠纷的处理,但其对于交房问题的规定,对非商品房的买卖合同纠纷的处理,也可以比照适用。根据我国《合同法》规定,确定违约金主要是补偿性质,即补偿违约造成的损失,这种损失分两个方面,一是实际损失,二是可得利益损失。即使合同明确约定了违约金比例,但业主实际遭受的损失在远远超过补偿的情况下,也应被视为不平等条款,业主可起诉要求额外补偿。生活中开发商延期交房的行为是比较常见的,如果延迟的期限不长,购房者还可以忍受,但如果延期交房超过了一定的期限,购房者要及时行使权利,要求开发商按照购房合同的约定来承担违约责任。在此过程中,如果发生了纠纷,而您不知道怎么解决时,可以咨询一下房产律师的意见。
·成都市买房子现在限购了吗?
成都市买房子现在限购了吗?开始限购了;成都市人民政府网站发布《关于完善我市住房限购政策通知》,从3月24日起,扩大住房限购范围,并将二手房纳入限购范围。具体如下:1、扩大住房限......
·离婚后房产分割不应诉怎么办?
离婚后房产分割不应诉怎么办?离婚后房产分割不应诉,法院也会向被告送达相关的应诉手续,原告又提供了证据证明夫妻感情确已破裂,可以缺席判决准予双方离婚,并对财产进行分割处理。在离婚案件中......
·婚前男方按揭买的房子离婚后归谁
三种情况:
婚前男方按揭买的房子离婚后归谁三种情况:1、婚后男方以他个人婚前的财产去还贷,房子属于他个人的财产女方无权分割;2、如果是用婚后所得的工资去还贷(婚后所得的财产归夫妻共同所有,除......
·农村房屋买卖合同无效的种类有哪些?
农村房屋买卖合同是一种比较容易引起纠纷的合同的类型,它的签订的过程中有很多地方是需要我们必须要注意的。那么,农村房屋买卖合同无效的种类有哪些呢?什么是合同无效呢?下面,我们会为您带来......
·雅安市房屋拆迁补偿标准
雅安市房屋拆迁补偿标准一般房屋拆迁是为了改变房屋的使用性质,近年来国家多处城市出现城中村拆迁,主要由政府主导,房地产商投资。因此对于房屋所有者来说有喜又有悲,喜的是能获得拆迁补偿......
·房产有公证遗嘱怎么过户办理的
房产有公证遗嘱怎么过户办理的司公通字[1991]117号文《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中的第二条规定:遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证,遗嘱人死亡后,......
·买房退房违约金是多少,需要怎么支付
购买房屋签订购房合同,有时由于某种原因需要退房,进而造成单方面毁约,因此,退房也会产生违约。违约也是需要付出代价的,向开发商或者卖房者支付一定数额的违约金作为违约行为的补偿。对于支......
·卖房合同约定违约金占合同总金额的比例是多少
卖房合同约定违约金占合同总金额的比例是多少在买卖合同中,违约金的规定是十分重要的,尤其是买房合同中更是如此。那么,只有卖房合同约定违约金占合同总金额的比例是多少呢?一方延迟履行合同......